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Le devoir de diligence du locataire

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La chronique de Me Sidonie Morvan, associée et responsable du département immobilier au sein de l'Etude OCHSNER & ASSOCIES.

"Bonjour Benjamin,

Alors d’abord j’aimerais m’excuser pour ma voix raillée qui est le résultat d’un petit refroidissement et qui n’est pas due au fait que j’ai hurlé sur mes voisins toute la journée contrairement au cas de la locataire dont on va parler aujourd’hui.

Il s’agit plus précisément d’une personne qui tyrannisait son voisinage, en particulier les enfants qui jouaient dans le jardin d’ un immeuble locatif de la Commune de Satigny. Au travers de cet arrêt récent du Tribunal fédéral, nous allons plus précisément nous intéresser à la question de l’obligation du locataire d’avoir des égards envers ses voisins et des conséquences en cas de violation de ce devoir.

Cette obligation, elle est prévue dans la loi ou dans le contrat ?

Alors ça peut être dans les deux mais le code des obligations prévoit que s'il s'agit d'un immeuble le locataire doit également respecter les égards dus aux habitants de la maison et aux voisins (al. 2). Il s’agit du devoir de diligence du locataire.

Quelle est l’étendue de ces égards ?

En substance c’est s’abstenir de causer des nuisances excessives à ses voisins. Pour savoir ce que recouvre ces nuisances, on se réfère à la réglementation des droits de voisinage. Cela peut être des nuisances sonores en tout genre comme :

    • du tapage ou de la musique la nuit,
    • des scènes de ménage, des insultes envers les autres usagers,
    • des aboiements de chien,
    • des déchets dans les parties communes,
    • Tout comportement pénal ou les atteintes à la personnalité

Ces nuisances doivent excéder les limites de la tolérance que se doivent les voisins.
Il ne peut pas s’agir d’un simple fait isolé.

Que dit la loi ?

Le bailleur prend souvent le soin de renforcer cette obligation par des clauses particulières dans le contrat.

Les conditions générales applicables dans le canton de Genève reprennent également cette obligation en stipulant par exemple pour les baux d’appartement que lorsque le comportement du locataire ou des personnes vivant en ménage avec lui donnent lieu à des plaintes fondées le bail peut être résilié de manière anticipée. Il doit y avoir un avertissement écrit.

Il est précisé dans ces conditions générales que le locataire ne doit pas faire un usage excessif d’appareils bruyants.
Sur le plan du droit public, il existe à Genève un Règlement sur la salubrité et la tranquillité publiques (RSTP).

Chapitre II Tranquillité publique

Section 1 Dispositions générales

Art. 16 Principes
1 Tout excès de bruit de nature à troubler la tranquillité publique est interdit.
2 L’interdiction des excès de bruit s’étend aussi bien à ceux qui prennent naissance sur le domaine privé qu’à ceux qui prennent naissance sur le domaine public.

Art. 17 Tranquillité nocturne
Entre 21 h et 7 h, tout acte de nature à troubler la tranquillité nocturne, notamment le repos des habitants, est interdit.

Quelle est la conséquence si le locataire viole son devoir ?

Il s’expose à une résiliation de son bail, voire à une résiliation anticipée si la violation du devoir est un motif suffisamment grave pour dénoncer le contrat prématurément.
Selon la loi, si le maintien du bail devient insupportable au bailleur parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier ce contrat; s'il s'agit d'un bail d'habitation ou de locaux commerciaux, il doit observer un délai de congé de trente jours pour la fin d'un mois (al. 3).

3 conditions pour la résiliation extraordinaire :
- Protestation écrite
- Persistance du locataire à enfreindre son devoir de diligence
- Poursuite du bail est insupportable

Pour cette dernière condition, c’est insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison (les autres locataires).
Fait car sinon les autres locataires pourraient se retourner contre le bailleur (prévalent des règles sur la garantie des défauts ).

Qu’en est-il de cette locataire tyrannique de Satigny alors ? son bail a été résilié ?

Tout à fait et ce fut l’occasion pour le Tribunal Fédéral de rappeler sa jurisprudence sur la violation de l’obligation de diligence dans un arrêt du 24 août 2018.
Il s’agit d’une locataire qui occupait depuis 2005 un appartement au rez-de-chaussée d'un immeuble d’habitation dans la commune de Satigny
En 2007, 8 voisins se sont adressés à la régie pour se plaindre du comportement de cette locataire qui les accusait de faire du bruit alors qu'elle se montrait elle-même bruyante et irascible.

La locataire s'est ensuite plusieurs fois plainte de ses voisins auprès de la régie.

En 2007, la régie lui a enjoint par écrit de cesser un « harcèlement téléphonique concernant des broutilles se passant dans l'immeuble ».

Le 8 juin 2015, à la suite d'un incident, la régie lui a adressé un avertissement formel dans lequel elle indiquait :

« Il nous a été rapporté que vous exerciez une certaine tyrannie, que vous intimidiez et montriez de l'agressivité principalement auprès des enfants qui jouent dans les jardins »

La locataire a été sommée de mettre fin à ce comportement, sous menace d'une résiliation de son bail avec effet immédiat.

A-t-elle cessé ?

Visiblement non puisque le 16 novembre 2015, la régie a reçu une pétition souscrite par onze voisins de la locataire, rédigée comme suit:

Madame X. continue à se comporter de façon incivile avec son voisinage en général avec lequel elle est en conflit.... [Elle] continue et ne cesse d'agresser verbalement les enfants qui jouent à l'extérieur en les effrayant également par ses gestes et expressions. Nos enfants vivent dans un climat de peur alors qu'ils jouent normalement. Ce comportement traumatisant provoque des peurs et traumatismes intolérables à tel point que certains enfants n'osent plus passer devant sa porte de palier qui est un passage obligatoire pour arriver à l'ascenseur au rez-de-chaussée ou se mettent à chuchoter par peur des représailles.

[Elle] appelle régulièrement la police pour déposer des plaintes, hurle dans nos interphones et/ou en dedans et dehors de l'allée, claque violemment sa porte d'entrée lorsqu'elle rentre et sort, tape violemment contre son carrelage pour [signaler] son mécontentement, bouscule les personnes qui entrent et sortent en même temps qu'elle à l'entrée et claque violemment la porte d'entrée prenant le risque de blesser des doigts d'enfants, agresse verbalement les gens, ne respecte pas les jours et horaires de la buanderie, fait ses lessives la nuit, espionne son voisinage, les allées et venues des gens, les voisins en passant sa tête par-dessus les arbustes, ce qui est une atteinte à la vie privée des personnes.

Le 24 du même mois, la bailleresse a résilié le bail avec effet au 31 janvier 2016.

La locataire a contesté la résiliation ?

Oui, elle a perdu devant le TBL et a fait appel.
La Cour de justice a d’abord rappelé que le manquement imputable au locataire, même persistant, doit être suffisamment grave pour justifier la résiliation anticipée du contrat.
Elle est parvenue à la conclusion que les faits dénoncés dans la pétition remise à la régie le 16 novembre 2015 étaient avérés.

La Cour a encore estimé que la locataire n'avait pas donné suite à la sommation qui lui avait été adressée le 8 juin 2015 et que son comportement était suffisamment nuisible pour justifier la résiliation du bail.

Elle a recouru au TF et a été déboutée."

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la journée finit bien

[ITW] Qui est Zoë Më, la voix qui défendra la Suisse à l’Eurovision?

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SRF/Maurice Haas

Elle s’appelle Zoë Më, elle a 24 ans, et dans quelques semaines, des millions de téléspectateurs la découvriront sur la scène de l’Eurovision 2025. Mais qui est vraiment cette artiste qui incarne la Suisse cette année à Bâle? Elle était mon invitée.

Zoë Më dégage une douceur qui contraste avec l’ampleur de sa mission: porter haut les couleurs helvétiques lors du plus grand concours musical du monde. « Je ne viens pas pour gagner, je viens pour dire quelque chose », pose-t-elle d’emblée. Car sa chanson "Voyage" ne ressemble à rien de ce qu’on a pu entendre ces dernières années au concours: pas de refrains formatés, pas d’explosion finale, mais une atmosphère suspendue, presque cinématographique.

Une performance sans artifice

Née en Suisse alémanique, formée au jazz et à la musique expérimentale, Zoë Më est une habituée des marges plus que des projecteurs. « J’ai toujours été attirée par les sons qui ne rentrent pas dans les cases. Pour moi, la musique, c’est d’abord une exploration émotionnelle. » Sur scène, Zoë Më sera seule. « C’est un choix artistique. Je veux que le public sente chaque souffle, chaque tremblement. Il n’y aura pas de danseurs, pas de feu d’artifice. Juste moi et mon histoire. » Un pari audacieux à l’Eurovision, où le spectaculaire prime souvent sur la sobriété. Mais la jeune artiste assume: « Je préfère toucher cent personnes profondément que divertir mille en surface. »

Une artiste ancrée dans son époque

Engagée, féministe, lucide sur les codes de l’industrie musicale, Zoë Më ne cherche pas à plaire à tout prix. « Je pense que la sincérité est une forme de radicalité aujourd’hui. On attend des artistes qu’ils soient lisses. Moi, je veux être vraie. Même si ça dérange. » Ce refus du compromis se lit aussi dans son clip, tourné à la frontière entre rêve et cauchemar, comme un miroir de nos contradictions contemporaines.

À quelques semaines de son départ pour la St. Jakobshalle de Bâle, Zoë Më se dit « prête à être vulnérable ». Et si elle appréhende le moment, elle garde le cap: « Je veux que les gens, pendant trois minutes, soient complètement ailleurs. Que la chanson les emporte, même s’ils ne parlent pas français. »

Avec IA

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Il suffit de demander

Les restos d’Edouard: chez Roberto

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Direction la rue Pierre Fatio, Edouard Amoiel nous emmène chez Roberto, une institution qui fête ses 80 ans d’existence. Un record, une prouesse, une aventure transalpine des plus passionnantes.

Cette famille a un parcours hors du commun. Elle quitte le nord de l’Italie à la fin du 19ème siècle pour la Suisse. «Mon grand-père Carlo s’est arrêté à Genève parce qu’il n’avait pas assez d’argent pour s’offrir un billet de train jusqu’à Paris. Dès son arrivée, il a fait venir ses frères et c’est à ce moment que tout a commencé», raconte Marietta Carugati, fille de l’illustre Roberto. Le clan s’installe dans la cité de Calvin et ouvre successivement le Milan et le Bologne, premiers établissements italiens dédiés à la gastronomie transalpine. Né en 1912 à Genève, Roberto Carugati est un artiste dans l'âme. Il ouvre en 1945 son premier restaurant, alors situé rue de la Madeleine. Le lieu est vétuste mais authentique. Les amis du patron viennent tout d’abord jouer aux cartes avant de déguster un risotto au safran servi sur le pouce.

Transmission naturelle

La jeune génération, Eleonora et Alexandre reprennent le flambeau même si la mamma, Marietta Carugati veille au grain! C’est avec beaucoup de modestie, d’humilité et de retenue que la famille souffle les 80 bougies de son histoire ancrée dans le cœur des Genevois. A l’annonce de ce chiffre si symbolique, l’émotion prend le dessus et le mot fierté est de sortie... mais de courte durée. «Je n’arrive pas à me sentir fière, je travaille... c’est tout, et je m’efforce, avec mes enfants, de le faire le mieux possible. Cet anniversaire je le dédie à mon père», résume Marietta.

Retrouvez les restos d’Edouard chaque jeudi à 11h20 dans l’émission Il suffit de demander.

 

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Cinéma & Séries TV

[ITW] Valérie Lemercier dans une comédie lumineuse sur... la fin de vie

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Valérie Lemercier et Gérard Darmon à Genève © Caroline Bottaro

Une comédie sur la fin de vie qui met en valeur Genève? Autant dire que le pari était osé. On peut compter sur Valérie Lemercier, Gérard Darmon et la réalisation de Jean-Pierre Améris pour transformer l'essai. "Aimons-nous vivant" est drôle, vif et même joyeux, porté par un duo aussi improbable qu’attachant qui redonne le goût de vivre et (un peu) de désobéir. Valérie Lemercier et Jean-Pierre Améris étaient mes invités.

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Dans Aimons-nous vivants, Valérie Lemercier incarne Victoire, une femme “borderline, affamée de liberté”, comme elle la décrit elle-même. “Elle a traversé des moments très durs, alors maintenant, tout la réjouit. Le moindre souffle de vent lui donne de la joie”, explique-t-elle. Son credo? “Faire une chose illégale par jour”. Pas forcément voler, nuance l’actrice, mais dire ce qu’on ne devrait pas dire. “C’est ce qu’on peut faire parfois sur scène”, glisse-t-elle avec un sourire.

Ce personnage haut en couleur fait face à Antoine Toussaint, joué par Gérard Darmon, un chanteur célèbre qui vient en Suisse pour être fin à ses jours. Genève devient alors le théâtre d’une course contre la mort, et surtout, d’une histoire naissante entre ses personnages que tout semble opposer.

Genève sublimée par ses souleurs

Tourner à Genève, c’est un choix qui a compté. “Je m’y suis sentie bien, c’était une petite parenthèse, un tournage à l’étranger qui m’a séduite”, confie Valérie Lemercier. Jean-Pierre Améris, lui, ajoute : “C’est vrai qu’on filme rarement Genève comme ça. On voulait montrer sa lumière, ses couleurs, sa beauté”.

Le film, tourné sous le soleil du mois d’août en rempli de teintes vives et d'une forme de gaité contagieuse. “Je voulais que tout autour de ce personnage qui ne voit plus la beauté du monde soit lumineux. Et grâce à Victoire, il la redécouvre”, souligne le réalisateur.

L'humour, c'est du sérieux

Valérie Lemercier insiste: pas question de “jouer drôle”. “Le rire naît de l’excès de sincérité. Il faut être à fond, au premier degré dans son personnage. On ne peut pas être dans le calcul ou la distance.” Et quand elle parle d’Antoine Toussaint, la star incarnée par Darmon, elle dit simplement : “J’y crois. Je crois qu’il est connu. Je crois qu’il est cette vedette.” C’est peut-être ça, la magie du duo.

Si le sujet est sensible, le ton reste celui d’une comédie. “Le rire, c’est la meilleure thérapie”, rappelle Jean-Pierre Améris. Le film s’inscrit dans une tradition chère au cinéma français: celle des comédies de caractère, où deux êtres opposés se rencontrent, se frottent, et finissent par s’aimer. “On a beaucoup pensé à L’Emmerdeur d’Édouard Molinaro, avec Jacques Brel”, confie-t-il.

La force du film tient aussi à son écriture. Co-écrit avec Marion Michau, Aimons-nous vivants jongle entre dialogues percutants, situations absurdes et émotions à fleur de peau. “Elle, elle tire vers le comique. Moi, je vais plus vers l’émotion. Ensemble, on équilibre tout ça”, dit Améris.

Un film sur l’essentiel

Au final, Aimons-nous vivants est un film sur le lien, la présence, le regard des autres. Et peut-être sur la nécessité de lâcher prise. “J’ai commencé à m’inquiéter du temps qui passe, de ne plus pouvoir faire mon métier. Ce film est né de ça. Mais il montre aussi qu’on peut exister pour soi-même, pas seulement pour ce qu’on produit”, confie Améris.

Et comme un clin d’œil à la modernité, une scène de mariage voit les figurants sortir leurs smartphones pour filmer ce moment de vie. “Aujourd’hui, tout le monde filme tout. C’est la vie”, sourit le réalisateur.

Valérie Lemercier, elle, accepte ce regard permanent. “Dans la rue, si on me demande une photo, je dis oui. Même si je vais chercher mes poireaux, même si je ne suis pas maquillée. C’est la vie.”

Et c’est bien ce que rappelle ce film touchant: Aimons-nous vivants, parce que tout passe, et que c’est maintenant que ça compte.

Avec IA

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Festivals

[ITW] Montreux Jazz Festival: des légendes, des surprises et une dernière danse sur le lac

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Trombone Shorty était sur la scène du lac au Montreux Jazz Festival lors de l'édition 2024 © Marc Ducrest

Le Montreux Jazz Festival vivra, du 4 au 19 juillet 2025, sa dernière édition “hors les murs”. Un rendez-vous musical qui s’annonce historique, entre hommages, retours de légendes et créations rares. Mathieu Jaton, directeur, ainsi que les programmateurs Rémi et David étaient mes invités.

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« C’est la dernière fois qu’on peut avoir cette belle scène sur le lac », rappelle Mathieu Jaton. Alors forcément, l’émotion est palpable. Mais pour les programmateurs Rémi et David, pas question de faire dans la nostalgie : « On travaille toujours de la même manière. On veut que ce soit beau, diversifié, et magique. »

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Une magie qui repose sur une idée simple, mais exigeante: ne pas remplir des cases, mais créer des histoires.

Chaka Khan: une double ouverture en hommage à Quincy Jones

Le festival s’ouvrira par un moment fort : Chaka Khan, 50 ans de carrière, deux concerts en une seule soirée. L’un classique, l’autre en hommage à Quincy Jones. Disparu en 2024, Quincy reste indissociable de l’histoire du Montreux Jazz Festival. « C’était un ambassadeur, un pilier du festival », confie Mathieu Jaton, son directeur.

Des invités mystères rejoindront la scène pour ce concert hommage. Un rendez-vous que les initiés ne manqueront pas.

Diana Ross, Santana, Alanis Morissette… le retour des icônes

Chaque été, Montreux accueille des légendes. Mais certaines résonnent plus fort. Diana Ross revient, après un concert mémorable il y a quelques années dont le souvenir restera dans ma mémoire. « À la fin, ses petits-enfants sont montés sur scène. C’était magique ».

Santana, lui, revient presque 50 ans après sa première apparition. Même trajectoire pour Alanis Morissette, qui rejouera intégralement Jagged Little Pill, l’un des albums les plus influents des années 90. Un clin d'œil générationnel qui fera vibrer autant les fans historiques que les plus jeunes.

James Blake, Wax, London Grammar : les créations rares

Le Montreux Jazz Festival se distingue aussi par ses projets atypiques. Cette année, James Blake jouera en solo piano dans l’intimité du Casino. « Il ne fait pas ça ailleurs dans sa tournée. On a tenté, il a dit oui. C’était fou », raconte Rémi.

Autre ovni musical: Waxx, YouTuber devenu musicien, viendra avec un projet inédit, entouré de guests surprises. « Ce type de création se fait rarement. C’est à Montreux qu’on peut la voir », confirme Jaton.

Le 8 juillet, ne dérangez pas le patron: « Ne m’emmerdez pas ce soir-là. J’ai London Grammar et Rufus Du Sol. » plaisante t'il.

L'ADN du festival

Jazz, pop, soul, R&B, musique urbaine… Le Montreux Jazz Festival assume son éclectisme de haut vol. La programmation 2025 fait cohabiter la J-pop, représentée par Fuji Kaze, avec des figures majeures comme J. Balvin, “le prince de la reggaeton” selon Jaton.

Ce grand écart artistique n’est pas un hasard. « On veut raconter une histoire cohérente, même avec des styles très différents. Le jazz, c’est l’ADN, mais il est ouvert », explique-t-il.

Les Black Keys, Pulp et des plateaux à contre-courant

Parmi les moments attendus: la venue des Black Keys, associés à Hermanos Gutierrez. Un mélange de rock brut et d’expérimentation sonore. « C’est un plateau qui monte, qui monte… et qui finit par des frissons », sourit David.

Même logique pour le retour de Pulp, reformé pour quelques dates.

Les créations sont nombreuses. Mais leur montage est souvent un casse-tête. « Des fois, on se réveille à 3h du matin pour appeler un agent aux États-Unis. Et on attend une réponse pendant des jours. Chaque projet a son lot de stress et de passion », confie Rémi.

Montreux, entre lac et monde

Montreux ne se résume pas à sa scène. C’est aussi un lieu de vie. De surprises. D’anecdotes devenues légendes. Prince, inspiré par un détour dans les vignes, écrit "Lavaux". Dua Lipa s’est baignée à 3h du matin après son concert. Chaque été, les artistes repartent avec un souvenir unique.

Pour cette deuxième et dernière édition hors les murs, Montreux profite de son format plus souple pour tester des idées, des scènes, des formats. Et demain? « On reviendra au centre de congrès, mais certaines idées resteront. Ce qu’on a appris ici, on ne va pas l’oublier », promet Jaton.

“À Montreux, on ne coche pas des cases. On écrit des histoires.” C’est cette philosophie qui permet au festival de durer, de séduire, de se réinventer sans trahir son âme. Rendez-vous du 4 au 19 juillet 2025 pour la dernière danse au bord du lac.

Avec IA

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Le meilleur des réveils

Romandie : les pires ennemies des allergiques débarquent !

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En Suisse, environ 20 % de la population souffrent d'allergies polliniques, et 70 % d'entre eux réagissent aux graminées. Si pour le moment, les graminées ne semblent pas être un problème (ça ne devrait pas tarder, pas d'inquiétude!), sachez que les personnes allergiques aux bouleaux et aux frênes sont déjà très impactées. 

Les pollens du frêne et du bouleau sont deux des principaux allergènes dans les régions romandes, particulièrement au printemps. Le frêne, qui fleurit entre mars et avril, libère un pollen léger qui se diffuse facilement dans l'air. Le bouleau, quant à lui, pollinise généralement entre avril et mai, et ses pollens sont également très volatils. Ces arbres peuvent provoquer des symptômes allergiques tels que des rhinites, des yeux qui démangent et des difficultés respiratoires, particulièrement pour ceux qui sont sensibles.

Astuces pour y faire face :

  1. Suivre le bulletin pollinique : Restez informé des niveaux de pollen dans votre région pour adapter vos sorties.

  2. Éviter les heures de pic : Les pollens sont plus présents entre 5h et 10h du matin. Privilégiez les sorties en fin de journée.

  3. Se protéger à l'extérieur : Portez des lunettes de soleil et un masque pour réduire l'exposition.

  4. Aérer son domicile : Aérez vos espaces tôt le matin ou en fin de journée, lorsque la concentration de pollen est plus faible.

  5. Hygiène rigoureuse : Lavez-vous les mains et le visage après être sorti, et changez de vêtements pour éviter de ramener du pollen à l'intérieur.

  6. Consulter un allergologue : En cas de symptômes persistants, il est conseillé de consulter un spécialiste pour un traitement adapté.

En suivant ces conseils, il est possible de mieux gérer les allergies aux pollens de frêne et de bouleau pendant la saison pollinique.

BON COURAGE À TOUS !

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